תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית להתחדשות עירונית, אושרה בישראל בשנת 2005, באמצעות אוסף של תקנות שעיקר מטרתן הוא טיפול בסיכונים בעת רעידת אדמה בישראל.

תכנית תמ"א 38 מתייחסת לחיזוק מבנים והכנתם להתמודדות עם רעידת אדמה במקרה הצורך, כאשר דיירי הבניין פטורים מעלויות החיזוק ואף זוכים לשיפוץ וחידוש במבנה ובדירות, מה שמגביר את המוטיבציה שלהם להשתלב בתכנית.

במסגרת התכנית ניתנות הקלות בירוקרטיות משמעותיות לקבלנים מבצעים בתכנית, לרבות אישורי בניה והעברת זכויות על גג המבנה. באופן זה הקבלן לוקח על עצמו את עלויות החיזוק והשיפוץ, וגוזר את הרווחיות ממכירת דירות נוספות שייבנו, בזכות העברת הזכויות המדוברת.

תמ"א 38 – איך מתחילים?

הבניין שלכם כבר ישן ומעט מתקלף, בהמשך הרחוב הדיירים כבר מתגאים במרפסות חדשות, ואתם עדיין לא יודעים כיצד להתחיל? ריכזנו עבורכם מספר המלצות ליציאה לתכנית תמ"א 38 וקידומה:

  • יוזמה – רבים מאמינים כי על מנת להשתלב בתכנית יש צורך להמתין לפניה יזומה מטעמו של קבלן המעוניין לקחת על עצמו את קידום התכנית במבנה. למעשה, ההיפך הוא הנכון. מומלץ לקבל החלטה על הנכונות העקרונית לקיום התכנית בישיבת דיירים, למנות צוות משא ומתן שיכלול נציגות של הדיירים לצד עו"ד מקרקעין מנוסה ולפנות באופן יזום למספר קבלנים לקבלת הצעות מחיר ועבודה. בדרך זו תבטיחו את קבלת ההצעה הטובה ביותר כאשר כל קלפי המיקוח בידכם.
  • בדיקת היתכנות – לתכנית התמ"א ישנם פרמטרים המתייחסים לגיל המבנה, גודלו, כמות הדירות ופרמטרים נוספים. בשלב הראשון מומלץ לגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה ברשות המקומית ולבדוק את ההיתכנות.
  • אישור הדיירים – לאחר קבלת אישור היתכנות מן הוועדה וריכוז של מספר הצעות מקבלנים שונים יש לכנס אסיפת דיירים ולהציג בפני הדיירים את כלל האפשרויות. חשוב לעבור על ההצעות באופן מסודר, להשוות בניהן ולצמצם אותן על בסיס הדברים החשובים לדיירים. לאחר צמצום ההצעות ללא יותר משתיים או שלוש הצעות יש לרכז את ההסתייגויות, השאלות והבקשות באופן כתוב ומסודר.
  • משא ומתן – חזרה לקבלנים האופציונליים לצורך משא ומתן הוא שלב חשוב אותו מומלץ לבצע בסיוע עורך הדין, במטרה לקבל את התנאים הטובים ביותר לעסקה. בשלב המשא ומתן יש לתת את הדעת על לוחות הזמנים, עלויות שעשויות להיגרם לדיירים בתקופת השיפוץ (שכירת דירה חלופית, הובלות, עלויות משפטיות, אגרות), אחריות קבלן על העבודה.
  • חתימה על הסכם – לאחר ניהול משא ומתן ומיצוי אפשרויות המיקוח מול הקבלנים. המצב האופטימלי הוא הסכמה רחבה של כלל הדיירים לביצוע התכנית. יחד עם זאת החוק מכיר בחשיבות חיזוק המבנים ובסיכון הקיים במבנים ישנים בעלי תשתית רעועה בעת רעידת אדמה, ועל כן קובע גם כי די בהסכמת 66% מבעלי הדירות בבניין. יתרה מזאת, התנגדות של דייר ללא סיבה מהותית אשר תעכב את הפרויקט עשויה לסכן אותו בתביעת פיצויים מטעם הדיירים.