על היתרונות של תמ"א 38, על היותו נדל"ן מסחרי מניב או נכס מניב להשקעה עתידית, אין צורך להרחיב. אך מסתבר שלא כך הם פני הדברים אצל כולם והם מעט יותר מורכבים כשמדובר בבעלי עסקים בבניין שעומד לפני פרויקט תמ"א 38.

בהרחבה של בניינים ישנים שעומדים לקראת פרויקט תמ"א 38, ניתן למצוא בקומת הקרקע שלהם יחידות שמשמשות לעסקים כמו: מרפאה, מספרה, חנות מכולת, בית קפה, משרדים וכיו"ב. נשאלת השאלה, האם שילוב זה עובד? גם כשמדובר בנדל"ן מסחרי כמו מבנה תעשייתי, משרדים, חנויות וכדומה, האם כדאי ורצוי להשקיע בכלל בנכסים מסחריים שעומדים לעבור תמ"א 38?

בעלי עסקים

הרווח של בעלי עסקים מביצוע הפרויקט לרוב תהייה מוגבלת; הם לא ייהנו מבנייה של מעלית, אין להם שום ערך בבניה של ממ"ד, הם לא צפויים לקבל תוספת של מרפסת, וגם אפשרויות ההרחבה  של השטח שלהם הם לרוב מצומצמות, כמו כן, ביצוע עבודות החיזוק, שמתפרש בדרך כלל על תקופה של שנה לערך, יכול לפגוע מאוד בעסקים שמתנהלים בנכסים מסחריים אלו; מניעה של חשיפה של חלון הראווה של הנכס לכיוון הרחוב, אין גישה ראויה לכניסה של הנכס, הטרדות של רעש ולכלוך מה שעשוי להדיר לקוחות מהאזור ואפילו את בעל העסק עצמו.

דווקא בשלב זה של ביצוע פרויקט תמ"א 38, הוא השלב בו כדאי לבדוק האם ישתלם לרכוש את העסק בזמן הפרויקט בסכום נמוך יחסית. זאת על מנת שלאחר מכן הוא יהווה נדל"ן מסחרי מניב שיחזיר את ההשקעה ויניב תשואה גבוהה. העניין הוא לזהות את הפוטנציאל העתידי של העסק הן מבחינת המיקום והן מבחינת השתבחות הנכס המסחרי. לכן יהיה כדאי להיעזר בשירותיהם של יועצי נדל"ן מסחרי המתמחים בנושא.

העתקת מקום

גם העתקה של העסק למקום אחר יכולה לגרום לפגיעה, וזו גם סיבה לסגור את העסק עצמו.  לעיתים מיקום של העסק יכול להוות את גודל הפוטנציאל שלו ומקום אחר יכול להוריד. בהקשר לזה ראוי לציין שכל העתקה של בית עסק כרוכה בעלויות רבות לצורך שיפוץ ומעבר שתואם את האופי של העסק.

 

היזם נושא בתשלום השכירות

בהרבה פרויקטים היזם לוקח על עצמו את השכירות של בעלי העסקים שכביכול עשויים להינזק כפיצוי שנחוץ עבורם, כשבפועל יכול בעל העסק לדרוש פיצוי עבור חלף דמי פדיון. דרישה לתשלום של דמי פדיון יכולה להביא לפגיעה בכדאיות של הפרויקט מבחינה כלכלית עד לסיכול הפרויקט כליל.

 

נדל"ן מסחרי למכירה

למרות שבית המשפט עדיין לא קבע דעה חד משמעית בעניין של בעלי עסקים, מעמד הדיירים שרוצים בחיזוק המבנה גובר על כל בעל עסק שיתנגד לכך. הרושם שמתקבל הוא שכמו שאין מקום לדיירים להתנגד לא ניתן גם לבעלי העסקים להתנגד. לכן אם נשאלת השאלה האם למכור או לקנות עסק לפני תמ"א 38? יכול להיות שמקרים מסוימים יצדיקו את מכירתו או את רכישתו ומקרים מסוימים יכולים להרשות לעצמם לשרוד את התקופה של השיפוצים ולקבל במקביל פיצויים, ולהצליח להתאושש לאחר מכן.

לסיכומו של נושא, נציין שכדאי לחשוב על פתרון יצירתי ועל התחשבות כוללת לכל בעלי העסקים שמתנגדים לפרויקט תמ"א 38, ולהעניק להם הקלות זמניות בכל מה שקשור לעסק, או כל סיוע שיראה להם נכון ויכול למזער את הנזקים שעלולים להגיע בעקבות הבנייה והשיפוץ.