תמ"א 38 היא אחת הדרכים שבעזרתן מעודדת מדינת ישראל חיזוק, חידוש ושיפוץ מבני מגורים ישנים שלא עונים על התקנות הנדרשות לעמידה בפני רעידות אדמה.

בנוסף לעמידה ברעש אדמה, למה בכלל חשוב לשפץ ולחזק מבנים ישנים? מסתבר שגישת ההתחדשות העירונית מקובלת לא רק בישראל, וערים וותיקות בעולם מתגייסות לשיפוץ שכונות עם מבנים ישנים כשהסיבות לכך, בין השאר הן:

זה טוב לשכונה

  • השימור מעודד אזרחים להפוך לאקטיביסטים בשכונה כדי ליצור בעצמם את עתיד הקהילה שלהם.
  • שיקום מקדם את ההתחדשות ואת היציבות של השכונה.
  • מבנה מוזנח ולפעמים אפילו ריק, מפחית את שווי הנכס.
  • השיקום מפחית את קיומן של דירות ריקות.
  • השיקום מדרבן שיקום נוסף.
  • השיקום מחבר אנשים לקהילה, מספק להם תחושה של מקום, מקשר אותם לשכנים שלהם ומעודד אנשים לקחת חלק בפעולות ציבוריות.
  • השימור מעניק הזדמנות לחבר את התושבים למורשת המשותפת להם שהיא הדבק שמחזיק אותם יחדיו.

זה טוב לסביבה

  • שימור של מבנה הוא המחזור האולטימטיבי. הוא מרחיק את חומרי הבניין מאתרי הפסולת. 20% מהפסולת המוצקה הם פסולת בניין.
  • פסולת בניין היא רעילה ביותר.
  • השימור חוסך באנרגיה שגלומה בחומרים ששימשו לבניית הבניין. נדרשה אנרגיה רבה לצורך חפירה, ייצור, תחבורה, הרכבת המבנה, זכוכית, פלדה, עץ וכן הלאה – כלל החומרים שבהם השתמשו לבניית המבנה הישן.
  • השימור משתמש במבנים קיימים ובתשתיות קיימות ומפחית את הפרבור.

זה טוב לכלכלה

  • תיירות תרבות ומורשת – היא ענף צומח במהירות.
  • השיקום מביא יותר מקומות עבודה וכסף לכלכלה המקומית. שחזור של בניין ישן צורך יותר כוח עבודה מאשר הבנייה החדשה, ודורש גם עבודה מיומנת יותר, כשהתוצאה היא שכר גבוה יותר.
  • מבנה שנעשה בו שימוש מעורב יכול להיות יציב יותר מבחינה כלכלית מאשר מבנה מגורים חדש שמשמש למטרה אחת בלבד.
  • ערך הנכס נשאר יציב, ואפילו עולה, בשכונות שיש בהם עניין היסטורי.
  • אם צריך להרוס את המבנה כדי לבנות בניין חדש, צריך לקחת בחשבון גם את עלויות ההריסה.
  • רעיונות חדשים זקוקים למבנים ישנים. בניינים ישנים יכולים לספק מעין חממה זולה לעסקים קטנים, לעמותות, לחברות סטארט אפ או ליזמים. משתמשים כאלה מחפשים שטח עם שכר דירה נמוך, ובבניינים ישנים יש גם מגוון של חדרים עבור מגוון רחב של צרכים. מבנים ישנים נוטים להיות במיקום מרכזי – קרוב לבנקים, משרדי רואי חשבון, עורכי דואר, משרד הדואר, העירייה ומשרדים נוספים שאיתם הם צריכים להיות בקשר.

ואם קיימת התנגדות דיירים

הכול טוב ויפה. אבל מה לעשות כשרוב הדיירים מעוניינים בהטבות ובהקלות שמעניקה המדינה לשיפוץ המבנה שלהם, אבל כשרוצים לעשות תמ"א 38 מתברר שקיימת התנגדות של דיירים?

ובכן, תיקון מס' 1 לחוק תמ"א 38 משנת 2007 קובע שלצורך ביצוע התוכנית, די ברוב של 66% מקרב הדיירים. במקרה שהשיפוץ יכלול הריסה של המבנה ובנייה מחדש, יש צורך בהסכמה של 80% מכלל הדיירים (זאת לפי תיקון מס' 2, משנת 2010).

למרות תיקוני החוק, שמנסים להתגבר על התנגדות של מספר דיירים מועט, עדיין גם התנגדות של דייר אחד יכולה לגרום לעיכוב אם לא לביטול התכנית כולה.

מסיבה זו חל שינוי בהתייחסות של בית המשפט הישראלי לדייר הסרבן, והיום נוהג בית המשפט לעתים קרובות להתעלם מדעת מיעוט זו (בעיקר אם ההתנגדות לא מבוססת על נימוק משמעותי), ולפעמים אף להטיל על הדייר הסרבן לשלם פיצויים לדיירי הבית.

נראה כי גורמי המשפט במדינה מבינים היום יותר מתמיד את חשיבות השיפור והחיזוק של המבנים הישנים ולא מאפשרים לדייר עיקש וסרבן לעכב את התכנית לשאר דיירי הבית.